1

一個明顯的事實是：

深圳各區都拼命追求高大上的“商務中心區”（CBD），認為這才夠檔次，才是國際化的城市形象，都想定位為區域性的服務中心，認為這才是產業轉型升級。

結果就是，許多的M1用地改為MO用地，蓋起了一片片寫字樓。這同時也是深圳寫字樓供給在過去幾年里明顯過剩的原因之一。

注：M1（一類工業用地亦稱普通工業用地，對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患的工業用地。）

M0（新型產業用地），即所謂“工改M0”。

深圳是全世界范圍內擁有最多CBD（中央商務區）的城市，除了原有的羅湖蔡屋圍CBD、福田CBD之外，近年來又新建了南山的后海CBD和前海CBD，此外還在規劃建設深圳灣超級總部基地（“深超總”）CBD。

除了這幾個大型CBD之外，深圳關外各個區也都有規劃和建設自己的CBD，例如龍華的“深圳北站商務中心區”CBD、龍崗的大運新城CBD、寶安的會展新城、海洋新城、光明的鳳凰新城CBD、坪山的沙湖CBD。

2020年，深圳甲級寫字樓的存量已突破1000萬平米，寫字樓空置率為25%（第三季度曾高達29.7%）。

這是國內四大一線城市中空置率最高的，租金全年下降12.8%，也是四大一線城市中降幅最大的。

據2019年底的數據，北京甲級寫字樓空置率13.5%；

上海為1253.1萬平米，空置率為19.7%；

廣州為524萬平米，空置率4.8%。

在可預見的未來數年內，由于前海、后海灣（深超總）、深圳北站地區還會有大量的寫字樓入市，屆時深圳的存量將會大大超過北京和上海兩市。僅2021年，據戴德梁行預測，深圳甲級寫字樓將新增供應量179萬平米。

2

M0用地的增加，同時幾乎就意味著工業用地的減少，這也間接讓深圳工業走向了下滑。

讓我們看看與深圳同級別國內城市的工業用地情況：

北京市的工業用地約600平方公里。

上海市的工業用地總規模控制在550公里。

廣州市的工業用地則約為430平方公里。

深圳市的工業用地則約為272平方公里。（2016年數據）

2016年，深圳政府發出過聲明。確保中長期內全市工業用地總規模不低于270平方公里，占城市建設用地比重不低于30%

深圳最終能否保住200平方公里的工業用地，相當令人懷疑。

從歷史數據來看，2005年之前，深圳制造業占比單邊上揚，從1980年的12%提高到2005年的峰值52%。

從2005年開始，制造業占比按照平均超過每年1個百分點的速度不斷下滑，到2019年降低到36.6%，逐步接近警戒線35%。

前國家工信部部長李毅中曾直率地指出，先進國家在工業化前后，投資率大概在35%左右，而深圳現在只有12%，同時，制造業投資占全部投資比例為17%，明顯低于工業化國家和城市的水平。“這兩個指標都太低了”。

也就是說，除了政府拼命投資基本建設，以及地產商的房地產投資外，實體經濟尤其是制造業企業都不再愿意投資深圳。這對深圳來說是一個可怕的事實。

從媒體報道來看，大部分落戶深圳的項目。

要么是各種總部項目

如小米國際總部、字節跳動大灣區總部、VIVO深圳總部、樂信總部、京東方粵港澳大灣區總部、開市客華南總部、融創中國大灣區總部、馬來西亞IOI中國區總部、中國生物制藥國際總部、香港周大福集團商業綜合體暨富通保險中國總部、益海嘉里粵港澳大灣區總部、中建電力建設有限公司投資62億元將北京總部整體遷至深圳項目、中鐵四局華南總部、中國燃氣全球總部、極智嘉科技國際總部、華潤雪花啤酒中國區總部、遼寧方大集團運營總部、吉林修正發展南方總部、莊嚴集團總部、北京容聯公司深圳總部、物美科技集團南方總部、星河實業總部等等，說是總部，其實就是寫字樓項目

要么是所謂創新平臺。

如國家高性能醫療器械創新中心、西門子能源深圳創新中心、飛利浦創新中心、賽諾菲巴斯德全球首個國際疫苗創新中心、中國通用技術檢驗檢測認證南方總部、比亞迪豐田創新中心、全球智能芯片創新中心等等。

要么是“研發”類項目。

如西安中國大醫擬投資10億在坪山建立大灣區“三中心、一平臺”項目，保利文化集團數字王國項目、三一集團云油項目等。此類項目的實體最后基本上仍體現為辦公樓。

真正的高科技制造業項目略嫌稀疏。從媒體報道中可見的僅有：

臺灣臻鼎科技半導體載板生產基地、阿斯利康-康泰新冠疫苗研發及生產基地項目（總投資5億元）、香港記憶科技擬投資55億元投資設立芯片封測及服務器制造基地、廣州香雪擬投資50億建設“坪山國際生物制劑生產和研發基地”、日本AGC株式會社（旭硝子）與TCL華星光電聯合投資48.7億元建設第11代玻璃基板生產基地項目、瑞聲科技投資30億精密光學模組研發制造基地等，以及包括領益智造新增的100億產能項目，比亞迪50億產能項目等。

這些科技制造業項目中，大部分又是原本在深投資企業或本土成長起來的企業的新增生產項目，真正新招引來的重大科技產業項目（無論內外資）甚為少見。

更不要說像特斯拉上海超級工廠那樣的重大項目了。

不僅如此，房地產利益集團最誅心的一個觀點，就是直接向深圳的工業用地發起攻擊。他們的邏輯鏈如下：

1， 深圳的房價居高不下是因為需求太旺盛，而供應極其不足，導致嚴重的供不應求；

2， 住宅產品供應不足的原因是住宅用地在空間規劃中的占比太小；

3， 住宅用地占比太小，是因為工業用地在城市空間規劃中的占比太高，這表明深圳仍秉持著老舊的工業思維；

4， 正確的做法應該是減少工業用地，將其改為住宅用地，增加住宅用地和住宅產品供給。

一種觀點認為：

“作為人口超過千萬的城市，深圳的產業結構在世界范圍內都是罕見的。工業占了太多的土地資源，也影響到了深圳作為中心城市的地位，它的服務業基礎還達不到應有的水平。”因此“從長期看，將當前30%的工業用地紅線降至20%”。

還有一種觀點則質疑：

“保工業用地的初衷是好的，但從專業規劃的角度來看，超過30%的比例是徹頭徹尾的工業城市，對于深圳，這是否有必要？”這種觀點認為，因為要保工業用地，深圳的住宅、小學、醫院等項目不得不在城中村改造中盡量安排，拉高了整個城市的成本。

另外一種觀點：

則從未來產業的角度否定深圳保留制造業的努力：“把制造產業留在大城市仍然是一種工業化思維。制造的部分一定會從大城市轉移出去，并且一定與大城市相隔不遠。大城市的功能不是制造，而是創造，深圳的增長真正依靠的是大量創新產業”。

如果真的相信了他們的觀點，大規模削減工業用地，增加住宅用地供給，那么房地產商們將會心中狂喜，來一場狂歡盛宴。至于增加住宅用地供給之后，房價是否降下來了，我估計他們是不會對此負責任的。

所以深圳的工業用地不是太多了，而是太少了，尤其是大塊的工業用地太少了。至于深圳的高房價，跟工業用地或住宅用地的占比沒有多大關系。

深圳要想避免城市的衰落，必須得下決心擠掉房地產泡沫，使整個城市的經濟與產業回到一個堅實可靠的基礎上運行。

3

為什么非要保制造業？

因為這是深圳經濟安全的關鍵所在。

其1，香港就在深圳的南邊。

香港的制造業在1990年代悉數北遷之后，香港經濟就變成了純粹的服務業經濟，第三產業占比超過90%，這導致香港經濟的低增長、結構性失業、地產泡沫等一系列問題。

2018年深圳GDP達24222億元人民幣，首次超過香港（28453億港元）。研究人士普遍認為香港產業轉型升級失敗，“產業空心化”導致一系列經濟社會問題。對香港經濟的評價或者見見智，但對來說，有香港這個活生生的前車之鑒，任你理論上說得天花亂綴，無論如何也不會愿意重蹈“產業空心化”的覆轍。

其2，雖然與京、滬、穗同為一線城市，但深圳城市地位的安全系數遠沒有這三個城市穩固。

北京作為中國的首都，能夠汲取全國的資源，確保繁榮昌盛；

上海作為中國的經濟首都和欽定的國際金融中心、國際航運中心，國家政策一直強力加持，即便短期衰落，國家仍會大力重振；

廣州作為廣東省的省會，只要廣東作為中國經濟大省的地位仍在，廣州就不用擔心自己的城市地位。

但深圳就完全不同了。

深圳之所以有今天全國四大一線城市和經濟第三大城市、中國高新技術產業創新中心、三大全國性金融中心之一的地位，不是國家欽定的結果，而是靠自己的努力得來的。

深圳在全國面臨著與上海競爭的巨大壓力（在很多情況下，國家更支持上海而非深圳），在省內又面臨著被廣州擠壓的窘境，如果不是深圳的生命力太過旺盛，根本不會有今天的城市地位。但國家并不保障深圳的城市地位永遠無虞。

現在深圳的城市地位主要有兩個標簽，亞洲級的創新科技中心和中國三個全國性金融中心之一。

這兩個“角色”何者為主何者為次？毫無疑問，創新科技產業中心對深圳更重要。

雖然早在1990年代中期大力發展高新技術產業之前，深圳就已經有意建設創新金融體系（1992年設立深圳證券交易所），而且深圳的創新金融體系也為深圳高科技產業的發展甚有助益，但深圳的安身立命之本卻一定是高新技術產業，而且深圳的金融地位也有賴于高科技產業的發展。

也就是說，深圳之所以能夠與北京、上海、廣州并列為三大一線城市，首先是因為深圳的科技創新抓得早、抓得好，成為與北京并立的全國兩大高科技中心之一（杭州與深圳相比乃后起之秀），因而得到高度肯定。

深圳的IT產業總產值過去10多年里一直位于全國城市首位，深圳高新技術產業對GDP的貢獻率，在過去20年里一直穩定在30-40%之間，而金融業對GDP的的貢獻則不過在10-17%之間，其峰值尚未超過17%。

而且深圳金融業的發展，很大程度也得益于深圳高新技術產業發展，通過為之提供創新服務而獲得自己的發展。

倘若深圳的高新技術產業不再繁榮，那么可以肯定的是，為高新技術產業服務的金融及高端生產性服務業、港口機場物流行業、文化產業（其中相當比重是印刷包裝及工業設計等）也必將隨之蕭條。

深圳的四大支柱產業正是高新技術、金融、物流與文化產業，后三大依賴于第一大，這是不爭的事實。

深圳城市的興衰取決于高新技術產業的興衰。深圳的城市地位是因為發展高科技而掙來的，也必將因為高科技產業的衰落而失去。

4

或者有人說，深圳每一次的產業轉型升級，其驅動力都是成本上升、比較優勢不再，這一次也是這樣。

這次深圳雖然失去科技制造業，但是深圳將成為第四次工業革命的引領者，深圳轉型成為以數字經濟、新一代信息技術、物聯網、AI、生物技術、海洋產業等為主導的新經濟，因此科技制造業的失去是必然要付出的代價，GDP增速的降低只是陣痛而已。

問題是，深圳的這些所謂新經濟，是要由原來ICT產業鏈上的頭部企業諸如華為、ZTE、富士康、比亞迪、騰訊、中國平安等去開拓的。

可是，當深圳的營商成本及生活成本高到現在這種地步時，你看看華為、騰訊、比亞迪等公司的AI、車聯網等新興產業，都布局在哪里？它們還會在深圳布局嗎？

深圳高新技術產業的最大優勢是產業鏈完整，其中尤其是硬件制造的創新能力。

深圳高科技產業的興起，最大的原因是掛上了全球創新鏈（GIC），由于全球ICT產業的分工，其硬件制造部分從低端到中端自美歐日韓臺轉移到中國，而深圳由于富士康將蘋果產業鏈引入，從而成為這個硬件制造體系的主要基地之一，而后華為、中興通訊、TCL、步步高系等借助這個產業邏崛起，并加重了這個體系的基礎，且促使其從中低端向上爬升，并逐步接近控制地位。

這個以深圳為中心、包括東莞、惠州的ICT產業鏈的根基，是硬件制造。麥肯錫因此稱深圳為“國際級的硬件創新城市”——“一個產品，在深圳從研發到生產原型只需要2-3天的時間，而對其他的綜合制造商來說則需要10-12天的時間。這正是由于深圳的高效的生產環境，將生產商、材料供應商、零件供應商、以及服務供應商緊密的聯系在一起。”

也就是說，深圳所謂的“工業”、“制造業”，根本不是我們傳統的工業。

早年從香港承接的傳統輕工制造業早在2008年前后，就已經基本遷出了深圳。深圳現在剩下的制造業，基本上都是高科技制造業，其中尤其以ICT產業鏈為主。這才是深圳的生命線。可以說，如果深圳這個產業鏈潰散的話，深圳經濟就會陷入萬劫不復之地。

所謂產業的創新，有兩種形式：

一種是像蘋果智能手機的顛覆性創新那樣，憑空創造出巨大的需求，帶動一個產業的繁榮；另外則是在原有產業鏈的基礎上小批量多批次的漸進創新。

就深圳的創新科技來說，目前根本不具備前一種顛覆性創新的條件。深圳并不處于全球知識創新的頂端，很難突然發展出顛覆性的革命性技術，只能是在現有產業鏈的基礎上，進行小碎步的技術創新，從原有產業鏈中，逐漸生長出未來的新產業。

因此前述所謂“大城市的功能不是制造，而是創造深圳的增長真正依靠的是大量創新產業”的觀點，是完全站不住腳的。

深圳未來的創新產業必須從深圳現有的產業鏈——它們本身就是過去在GIC全球創新鏈中由創造而產生出來的，而現在它們是GIC的重要組成部分，并支撐GIC未來進一步的延展，支持新的創造。

深莞惠地區既有的ICT產業鏈，絕非僅僅是制造，而且制造本就是創造不可分割的一部分——中長出來，而不是憑空創造。而深圳這個現有的ICT產業鏈一旦潰散，就失去了創造的基礎，未來產業就成了無源之水、無本之木。

是否深圳的高科技制造業遷到東莞是最完美的方案？

也就是說，深圳不保留高科技硬件制造業，而只保留總部和研發功能，將制造環節甩給東莞，這才符合經濟學的資源配置規律？

這只是經濟學家的理論幻想。

事實是：

當硬件制造從深圳遷到東莞后，研發環節，其中的大部分，是不能脫離生產環節的，所以也必然會跟隨到東莞，華為就是一個典型，當其制造環節遷莞后，隨之進行的就是4-5萬研發人員也遷到東莞。

深圳最后想要保留的所謂“創造”功能，在沒有了研發部門后，在只剩下總部功能后，還會有“創造”嗎？華為絕對不僅僅是個案，而是代表趨勢。當深圳沒有了硬件制造，深圳也肯定會沒有“創造”。只剩下總部功能的城市，這還不叫“產業空心化”，叫什么？

當制造、研發遷出深圳，深圳的GDP必將遭受到沉重打擊。經濟學家可以不管這些GDP是從深圳產生的，還是從東莞產生的，但是作為深圳卻不能不管這些。

或者說，經濟學家可以認為東莞本身就是深圳的一部分——至少現在已在政治上被確認為深圳都市圈的一部分——但在中國的行政管理體系中，東莞是由廣東省管轄下的一個地級市，它并不由深圳市行政管轄，各種核算和評價體系中，東莞的并不是深圳的，東莞市也并不是深圳市的一部分。

并且，我們不能否認的是，作為廣東省管轄下的東莞市，從其本質上來說，也是與深圳具有競爭關系的一個主體。GDP和稅收在深、莞兩市之間的切割，也必然會導致兩市之間的冷冰冰的爭奪。

倘若深圳的GDP減少了，而東莞的GDP增加了，這并不會不減少深圳市的財富和經濟權利。

假如東莞市的GDP或經濟、產業的發展超過了深圳，東莞市也一定會像杭州說上海是它的后花園那樣，也像中山說珠海是它的后花園那樣，說深圳是東莞的后花園。

5

個人認為，深圳得開展如下自救行動：

其1，把房價降下來，從而把城市的營商成本、生活成本降下來。或者說，至少把第三圈層的房價降下來。

其2，仍然要堅定不移地確保工業用地。無論是政府控制的用地，還是原住民股份公司控制的用地。能保留多少是多少，不要被房地產商蠶食掉。在此基礎上，讓工業用地真正發揮其作用。

其3，提高產業管理水平，和招商引資的水平。把“強鏈”、“補鏈”的計劃落到實處。在2019年之前的40年時間，尤其是進入本世紀之后的這20年，深圳一直是被招商，市區從來沒有想到過深圳還需要招商。現在當深圳需要招商的時候，才發現自己的招商水平在全國其實處于落后狀態。迅速提升招商引資水平是深圳各區的當務之急。

其4，深圳的營商環境現在在國內絕對不復處于領先水準。不能再自鳴得意。深圳需要刮骨療毒。

end

深圳房價的背后，是一場史無前例的金融大躍進

5G，已經快要逼瘋運營商了！

深圳房價再次瘋狂的背后：就業人口歷史首次超越上海